01
從2024年4月份的數(shù)據(jù)來看，北上廣深四個一線城市的二手房價同比分別下降了8%、7.5%、10.2%和8.5%。其中，廣州的房價下跌幅度較為嚴重。那么，造成這一現(xiàn)象的主要原因是什么？在一線城市，二手房市場進一步筑底需要哪些政策支持呢？
首先，與北京、上海相比，廣州的城市能級和地位相對較低，是華南地區(qū)的省會城市和中心城市。廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以汽車貿(mào)易、化妝品、家具家電、石化、商貿(mào)物流等為主，而這些產(chǎn)業(yè)受到產(chǎn)能過剩的影響，尤其是汽車行業(yè)。據(jù)2024年第一季度數(shù)據(jù)顯示，廣州汽車制造業(yè)增加值同比下降了12%。盡管新能源汽車有所增長，但在廣州的占比仍然較低。這導致了廣州在實體經(jīng)濟方面的動力相對較弱。
其次，與深圳相比，廣州在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面的規(guī)模較小。深圳第一季度的增加值增長較快，主要依靠醫(yī)藥、生物醫(yī)藥、3D打印、電子元器件、服務機器人等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。而這些產(chǎn)業(yè)在廣州的規(guī)模相對較小，無法為廣州的房地產(chǎn)市場提供足夠的支撐。
此外，廣州房地產(chǎn)市場受到舊改政策叫停的影響較大。2021年，廣州受到砍樹事件和國家對舊改政策的叫停影響，導致房地產(chǎn)市場動力受到很大影響。黃埔、南沙、增城等重點區(qū)域的房地產(chǎn)市場占比達到50%至60%，舊改政策的叫停對這些區(qū)域的影響尤為嚴重。黃埔和南沙作為產(chǎn)業(yè)新城，在樓市上漲期間吸引了大量外地投資客，尤其是深圳投資者。然而，近期投資客退潮后，本地購買力不足，導致市場快速下滑。
從廣州房地產(chǎn)市場交易情況來看，二手房交易量是新房的2.1倍，300萬以下總價的房產(chǎn)占60%。這說明廣州的購買力仍然不足，與實體經(jīng)濟發(fā)展密切相關。
為了進一步筑底廣州的二手房市場，需要采取一些政策支持措施。首先，可以加大對實體經(jīng)濟的扶持力度，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，提高廣州的城市能級和地位。其次，應該加大對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支持，吸引更多的高科技企業(yè)和人才落戶廣州，為房地產(chǎn)市場提供更多的需求。此外，政府可以考慮重新啟動舊改政策，為黃埔、南沙等重點區(qū)域的房地產(chǎn)市場注入新的動力。最后，還需要進一步提高廣州居民的購買力，通過增加收入、降低稅費等方式，激發(fā)市場需求，推動房價回升。
總之，廣州二手房市場的下跌主要是由于實體經(jīng)濟動力不足、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小以及舊改政策叫停等因素導致的。為了進一步筑底廣州的二手房市場，需要政府采取相應的政策支持措施，促進實體經(jīng)濟發(fā)展，加大對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支持，并重新啟動舊改政策，同時提高居民的購買力，以推動市場回暖。
02
廣州房貸利率或有望進一步下降至2%左右，但短期內(nèi)下降空間有限。目前，廣州的首套房和二套房利率分別為3.85%和4.2%。根據(jù)其他城市取消利率市場化的情況，預計廣州的利率可能下降20至30個基點。首套房利率有望降至3.5%，而二套房利率可能在3.9%至4.0%之間。
然而，短期內(nèi)利率進一步下降的可能性不大。許多城市的房貸利率已經(jīng)從去年底到現(xiàn)在下降了70至80個基點。實際上，據(jù)3月份的數(shù)據(jù)顯示，房貸利率已經(jīng)低于實體經(jīng)濟貸款利率。央行公布的房貸利率為3.70%，實體經(jīng)濟貸款利率為3.74%。對于銀行而言，資金成本已經(jīng)降低，息差率降至1.8%以內(nèi)。這也意味著短期內(nèi)利率進一步下降的可能性有限。
從長遠來看，房貸利率有望降至2%左右。目前，居民購房加杠桿的動力較低，無風險理財利率已降至3%以下。如果房貸利率高于3%，居民購房意愿將受到影響。因此，未來房貸利率可能會跟隨無風險利率走勢，至少在短期內(nèi)是這樣。
為了降低資金成本，銀行和國家正在采取措施。去年，存款利率下降了三次，總計約60至70個基點。同時，許多銀行已經(jīng)停止發(fā)行大額存單，以降低存款端的成本。此外，超長期國債的低利率也體現(xiàn)了未來利率下降的可能性。因此，未來房貸利率降至2%左右的概率較大，但實現(xiàn)這一目標可能需要一個過程。
預計房貸利率降至2%的水平可能需要多個季度或一年以上的時間。從最高利率降至當前水平，首套房利率已經(jīng)用了兩三年的時間從2021年的4.8%降至現(xiàn)在的3.85%。因此，降至2%的水平至少需要超過一年的時間。
總結(jié)一下，廣州房貸利率或有望進一步下降至2%左右，但短期內(nèi)下降空間有限。目前的利率水平已經(jīng)低于實體經(jīng)濟貸款利率，未來利率下降的可能性較大。然而，實現(xiàn)這一目標可能需要較長的時間。對于購房者而言，現(xiàn)在是一個較為合適的購房時機。
03
近日，關于房地產(chǎn)政策對市場未來的影響引起了廣泛關注。隨著地產(chǎn)政策的持續(xù)寬松，是否意味著房地產(chǎn)市場真正回暖已成為熱點話題。
歷史數(shù)據(jù)顯示，以往房價飛漲往往伴隨著房貸利率的快速上漲，尤其是首套房利率超過5%的情況下，房價仍舊屢創(chuàng)新高。這說明利率并非房地產(chǎn)市場的唯一影響因素，而房價預期和供求關系才是決定價格走勢的關鍵。
眼下，市場對房價和房地產(chǎn)市場未來走勢的預期發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，與國家房地產(chǎn)供求關系觀念的變化相呼應。與過去相比，包括居民收入、就業(yè)前景在內(nèi)的房地產(chǎn)基本面已發(fā)生巨大改變。然而，16至24歲的高失業(yè)率仍存，即使房貸利率下降，也難以阻止房地產(chǎn)市場短期內(nèi)的下行趨勢。
房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷從繁榮到調(diào)整的階段轉(zhuǎn)變，上半場由城市化和出口導向型經(jīng)濟推動，而下半場可能伴隨著風險釋放。地方政府通過土地財政進行基礎設施建設和招商引資，催生了上半場的發(fā)展，但現(xiàn)在隨著市場接近飽和，很多問題暴露出來，需要迎接風險釋放的下半場。
未來關注三中全會提出的對約3億新市民的公共服務和住房保障政策，以及中央與地方政府在新一輪改革中的責任劃分，是至關重要的。一旦長期國債等政策得以實施，或許可激發(fā)潛在需求，助力新市民融入社會，逐步促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。然而，短期內(nèi)市場仍將面臨挑戰(zhàn)。
副總理提出考慮以合理價格收購商品房作為住房保障措施。然而，具體實施方案仍未明確，包括收購額度、責任分擔方等尚待敲定。一旦商品房收購成為現(xiàn)實，開發(fā)商可能承受一定虧損。此舉旨在解決開發(fā)商資金鏈緊張導致無法交房等問題，強調(diào)政府的人民性和政治性，確保解決市場痼疾。
當前重點在于解決利率定價、收購價格、項目篩選等問題，然而這些挑戰(zhàn)不會一蹴而就。國企在執(zhí)行過程中可能感受到一定的壓力，而保障房建設和管理或?qū)⒂晒δ苄試笾鲗Аτ谑袌龅难葸M，還尚待各地進一步摸索出明確規(guī)律。愿隨著政策落地，房地產(chǎn)市場能迎來更穩(wěn)定的未來。
04
地產(chǎn)新趨勢：政策導向下的變化
近期，廣州、深圳、佛山、東莞等地相繼成立了安居集團，以規(guī)劃、籌集建設及運營保障房為主要任務。例如，廣州計劃今年籌集一萬套特色型保障房，委托了安居集團負責。這些地區(qū)的城投公司也成立了安居企業(yè)，致力于招商引資、人才租賃住房及人才保障房等項目。區(qū)級企業(yè)在招商引資、產(chǎn)權(quán)項目以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍等方面有著重要作用。
國家政策方面，現(xiàn)在要求優(yōu)先儲備閑置低效利用的土地。這一政策可能對一線城市和二線城市的土地供應政策帶來邊際變化。從土地供應角度來看，一方面需要減少土地供應量。目前，已供應但尚未開發(fā)的土地按建筑面積計算，但未來將按建設年限計算。根據(jù)去年新建商品房的銷售規(guī)模，預計大約需要7到8年才能消化。因此，土地供應政策總體上將變得更加緊縮，但各區(qū)、各城市的執(zhí)行情況可能存在差異。
具體來說，如果某個區(qū)域在售新房的消化周期超過36個月，則不再供應土地；如果消化周期在18到36個月之間，則只能利用存量土地，多少存量就使用多少土地，不再新增土地指標。此外，土地供應開始轉(zhuǎn)向精細化管理。例如，上海最近的政策明確要求減少小戶型公寓的供應，因為新房的需求主要來自改善型住房需求。改善型住房將有所調(diào)整，如控制樓層高度、提高居住品質(zhì)、減少公攤面積等，以提高實際使用面積，間接降低房價。
未來，土地供應還包括廣東等地區(qū)出臺的新住宅建筑規(guī)范標準。新標準將包括更優(yōu)化的半敞開空間、陽臺和飄窗等設計，以滿足人們對大陽臺和飄窗的喜好。同時，未來會出現(xiàn)更多低密度住宅，以滿足改善型住房需求。
由于改善型住房需求潛力相對較小，土地供應需要減少，同時要盤活閑置土地。盤活閑置土地主要解決配置型保障房土地來源問題。如果開發(fā)商手中的土地超過規(guī)定的開竣工時間，將被視為閑置土地。政府將要求開發(fā)商限期開發(fā)，如果不開發(fā)，則將按照閑置土地進行處理。政府將為開發(fā)商提供支持，如補齊公共配套、調(diào)整規(guī)劃條件、提高容積率以及放寬分期繳納土地價款條件等。
如果開發(fā)商不愿意開發(fā)，可以促進土地流轉(zhuǎn)，允許合規(guī)合法的土地進行交易。推進帶有抵押的土地轉(zhuǎn)讓，即允許土地在貸款的情況下直接轉(zhuǎn)讓給新買家，由新買家償還貸款，實現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)移。
如果市場對某塊土地沒有興趣，開發(fā)商也不愿意開發(fā)，政府將收回土地。如果土地閑置是由于政府規(guī)劃原因?qū)е碌模畬⑴c企業(yè)進行協(xié)商，并給予一定的補償，包括已開發(fā)的成本和財務成本等。政府收回土地后，將改變規(guī)劃條件，建設配置型保障房。去年7月發(fā)布的政策效果不佳，現(xiàn)在國家通過大力收回閑置土地的方式，解決了配置型保障房土地來源的問題。地方政府可能不太愿意建設配置型保障房，擔心對商品房市場和土地財政產(chǎn)生沖擊�，F(xiàn)在，國家通過收回閑置土地，并按劃撥方式供應，以大規(guī)模建設配置型保障房。
05
房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀與前景
房地產(chǎn)庫存情況。根據(jù)國家數(shù)據(jù)顯示，目前存量住房總量為500億平方米，其中商品住房占340億平方米。而人均住房面積已經(jīng)達到42平方米，對于城鎮(zhèn)常住人口而言，這個數(shù)字已經(jīng)足夠。然而，這只是存量數(shù)據(jù)，實際上目前的供應量也非常大。
供應量大的一個表現(xiàn)就是待售庫存。根據(jù)克而瑞和中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，50個城市的待售庫存消化周期為20.6個月，已經(jīng)超過了18個月的警戒線。而克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，消化周期可能更長，達到26個月。而百城的消化周期更長，因為包含了更多的三四線城市。
另一個口徑是已建成的在售庫存。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，已建成的在售庫存為7.5億平方米。這其中包括了再貸款給國企城投收購商品房作為保障房的情況，主要是已經(jīng)建成的商品住房，大約為7.5億平方米。即使如此，按照目前的消化速度，也需要一年多的時間才能銷售完畢。如果是商鋪，銷售周期可能更長，至少需要兩年。
從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前房地產(chǎn)市場的供應量較大，待售庫存和已建成的在售庫存都較高。這也意味著房地產(chǎn)市場的供需關系面臨一定的壓力。投資者們需要密切關注市場動態(tài)，以便做出明智的投資決策。
06
供需關系變化，政策救市，市場情緒樂觀
首先，關于土地供應和庫存問題，目前市場上已供應但未開工的土地，按照建筑面積計算，需要大約八年時間才能銷售完畢。這意味著整個市場的供需關系已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。此外，如果將所有存量房產(chǎn)全部銷售完畢，那么城鎮(zhèn)人均住房面積將至少增加15平米。然而，當前市場遠遠支撐不了這樣的規(guī)模擴張。
其次，關于政策方面，517政策的發(fā)布在市場中引起了較大的反響。央行推出的3000億保障性住房再貸款，以及預期能帶動的5000億銀行貸款，這些都是具有實操意義的政府行動。這些政策的出臺，主要是為了緩解房地產(chǎn)市場下行的壓力。
在市場表現(xiàn)方面，杭州和深圳等城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)良好，新房和二手房的帶看簽約量環(huán)比前一周翻倍增長。市場認為國家不會允許房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑，因此國家出臺政策救市的預期使得市場情緒變得較為樂觀。
然而，房地產(chǎn)市場的下行壓力依然存在。開發(fā)商面臨資金問題、資產(chǎn)價格下跌以及項目虧損等困擾，導致他們對于繼續(xù)開工和交付房屋的積極性不高。因此，政府當前的主要任務是保交房和防風險，通過提供資金支持和收購難以交付的項目，以確保市場的穩(wěn)定。
未來政策的走向可能會更加注重保障房的建設和收購，以及通過盤活存量土地來穩(wěn)定市場。此外，國家可能會通過提供更低利率的按揭貸款等措施，來支持新市民和年輕人購買保障房，從而推動城鎮(zhèn)化和內(nèi)需消費的發(fā)展。
最后，關于一手房和二手房市場的平衡問題，上海的政策傾向于刺激二手房市場，以穩(wěn)定價格和促進市場流通。這種政策導向可能會對一手房市場產(chǎn)生一定的影響，但從長遠來看，是為了整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
地產(chǎn)市場供需關系的變化、政府的救市政策以及市場情緒的樂觀，都是關注的焦點。未來，政府將繼續(xù)關注保障房建設和收購，通過盤活存量土地來穩(wěn)定市場。同時，提供更低利率的按揭貸款等措施，將支持新市民和年輕人購買保障房，推動城鎮(zhèn)化和內(nèi)需消費的發(fā)展。也要密切關注一手房和二手房市場的平衡問題，以及上海政策對市場的影響。整體來看，房地產(chǎn)市場仍面臨下行壓力，但政府的政策和市場的預期都在積極向好的方向發(fā)展。
07
上海二手房市場調(diào)控新策略：讓市場循環(huán)起來
近期，上海二手房市場掛牌量大約在17萬套到20萬套之間，成為供應的主體。與此同時，二手房的交易量也超過了新房銷售量。因此，國家提出了一種新的調(diào)控政策，即存量消化和增量優(yōu)化相結(jié)合。
過去，房地產(chǎn)調(diào)控主要關注新房和土地市場，而忽視了二手房市場。然而，現(xiàn)在不能忽視二手房的重要性。首先，二手房價格下跌會對新房市場造成沖擊；其次，如果二手房業(yè)主無法賣掉房子，就無法置換新房；第三，二手房與新房存在競爭關系，尤其是次新房的大量存在。因此，最好的方式是讓市場循環(huán)起來。
為了讓新市民，尤其是年輕人、新市民、年輕人才和單身人群能夠購買上海的二手房或外圍的新房，需要引導二手房市場。這樣，置換出來的二手房業(yè)主就可以再去購買新房。這是最好的方式。不能再單純考慮賣地、新房銷售量等問題，而是要先穩(wěn)定市場，讓市場循環(huán)起來，然后再考慮稅收、賣地和賣房等問題。
實現(xiàn)市場循環(huán)的關鍵是引導二手房市場。二手房是市場循環(huán)的起點，也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。沒有二手房，就無法消化庫存，也無法讓新勢力年輕人通過二手房進入市場，整個循環(huán)鏈條就會斷裂，無法運轉(zhuǎn)。這個邏輯同樣適用于北京、廣州和深圳。
通過這種新的調(diào)控策略，可以促進市場的穩(wěn)定和發(fā)展，讓更多的人有機會購買房屋，同時也能夠推動經(jīng)濟的增長。這是一個全新的思路，希望能夠取得良好的效果。