在這一年中，樓市小幅度的起伏被夸大和解釋是常有的事。報(bào)告中還包括了一周的交易數(shù)據(jù)，高價(jià)賣出的豪宅，還有某些房產(chǎn)貶值的速度。
對(duì)于任何細(xì)微改變的警覺(jué)都可以歸結(jié)為工業(yè)不夠穩(wěn)定。
就新屋銷量而言，因各方觀點(diǎn)不一、樓市因各自需求而異，且因各自需求而異，在近期亦有可能呈現(xiàn)南轅北轍之勢(shì)。在這樣一個(gè)不確定的整體大環(huán)境中，市場(chǎng)只有依賴于具體的信息才能找到自己的定位。
與此形成鮮明對(duì)比的是，住房出租市場(chǎng)近兩年來(lái)一直保持著令人驚訝的穩(wěn)定。
首先，國(guó)家出臺(tái)了一系列的措施來(lái)扶持出租房屋的發(fā)展。
其次，對(duì)于政府的扶持，市場(chǎng)表現(xiàn)出了很好的響應(yīng)。租房市場(chǎng)的活躍程度不斷提高。
而在這個(gè)早些時(shí)候，對(duì)于出租行業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)暖和的春季。根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租公寓的統(tǒng)計(jì)，1月到3月，全國(guó)22個(gè)大城市新增59個(gè)住宅小區(qū)。
由于國(guó)家大力扶持，市場(chǎng)反響良好，我國(guó)汽車租賃行業(yè)快速發(fā)展。
另外，最近很多地方國(guó)有企業(yè)都開(kāi)始購(gòu)買住房，將其改造成了租賃保障房，這讓租賃市場(chǎng)成了新房子的去庫(kù)存的緩沖地帶，也讓租賃產(chǎn)業(yè)在目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中發(fā)揮了更大的作用。
長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)模式探討
初步核準(zhǔn)
目前的樓市實(shí)際上已處于拐點(diǎn)。在“養(yǎng)屋勝造屋”的年代，部分公司通過(guò)出租獲得了高額的管理費(fèi)與品牌費(fèi)用，取得了不錯(cuò)的成績(jī)，比如龍湖冠寓和貝殼租賃都出現(xiàn)了凈利潤(rùn)的上升，尤其是以貝殼租賃為代表的新興產(chǎn)業(yè)，營(yíng)收同比上漲了194.8%，達(dá)到了84億的營(yíng)收。
除以市場(chǎng)為導(dǎo)向的機(jī)構(gòu)獲利增加之外，租賃型公寓的獲利也超過(guò)預(yù)估。
免稅住宅的房租標(biāo)準(zhǔn)與公寓的房租相同
資料來(lái)源由 ICCRA編制的 REIT每季公布
之所以能從過(guò)去的財(cái)政困難中恢復(fù)過(guò)來(lái)，很大程度上是因?yàn)槟壳暗慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)和過(guò)去兩年有了很大的不同。
過(guò)去的長(zhǎng)租公寓由于其運(yùn)營(yíng)方式自身所導(dǎo)致的"二房東"模式，其盈利能力十分有限，其主要是通過(guò)購(gòu)置便宜房屋進(jìn)行裝飾，再將其高價(jià)位租賃出去，從而獲取"租金差價(jià)"。為了獲得某一利潤(rùn)，需要進(jìn)行大量的擴(kuò)展。
這就使得長(zhǎng)租房屋供應(yīng)商在獲得房屋時(shí)存在著高度的競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商將租客的押金轉(zhuǎn)走，進(jìn)行債務(wù)運(yùn)作，從而形成了"多收少賣"，最后釀成了一場(chǎng)財(cái)務(wù)危機(jī)。
但近兩年來(lái)，無(wú)論是房源的供給，還是資金的來(lái)源，還是資金的投入，都有較大的提高。按這里來(lái)降低閑置率。
首先，與以往相比，現(xiàn)在的住宅可利用性要大得多。
這兩年來(lái)，政府在租房供給上經(jīng)歷了一系列的調(diào)整，住房的供給方式也變得越來(lái)越多樣化。低價(jià)競(jìng)購(gòu)的長(zhǎng)租公寓已不再出現(xiàn)。
一是將農(nóng)村集體用地納入市場(chǎng)，建立大規(guī)模的公租房。如果地價(jià)合適，則可以通過(guò)集體用地來(lái)改善經(jīng)營(yíng)效益。
同時(shí)，將部分老工廠改造為商業(yè)用房、養(yǎng)老用房和長(zhǎng)租公寓。過(guò)去一年，長(zhǎng)期租房市場(chǎng)的供給明顯趨于高度集中，大部分新開(kāi)盤的物業(yè)都是"非租賃"型物業(yè)，這些物業(yè)都是通過(guò)庫(kù)存改建而來(lái)。同時(shí)，對(duì)那些老房產(chǎn)的重新使用，也可以大幅度地減少購(gòu)買房產(chǎn)的費(fèi)用。
比如，位于北京朝陽(yáng)區(qū)的一座方艙醫(yī)院，已經(jīng)被改造成了一家叫做“金盞彩虹之家”的青年旅館，每月收費(fèi)1200元。
另外，兩種類型的銷售模式均為集中式銷售模式，其利潤(rùn)率一般在30%-40%左右，而分散式銷售模式只有10%-30%。而集中式房產(chǎn)獲得的困難減少，也擴(kuò)大了企業(yè)的盈利能力，從而使得長(zhǎng)租公寓變得更加誘人。
其次，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的估值水平較過(guò)去兩年有所提高。
從總體上講，我國(guó)大城市住宅的租住率基本上都是1.5個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，假如我們還像以前那樣以市場(chǎng)為導(dǎo)向購(gòu)買新房子，那么我們就不能通過(guò)租賃、購(gòu)買、抵押等方式獲得資金。
現(xiàn)在，中介公司都在收購(gòu)出租房屋，整體收益能夠保持平穩(wěn)，重點(diǎn)是房?jī)r(jià)要便宜。
以青島為例，一月份商品房預(yù)售價(jià)比周圍新建商品房的五成到七成，其中大多數(shù)是國(guó)企。大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其資產(chǎn)以較低的價(jià)格賣出，從而極大地減少了出租公司的收房費(fèi)用。
第三，能夠得到更少的資金。
去年，中央政府發(fā)布了20個(gè)關(guān)于住房出租的行業(yè)政策。將近半數(shù)的資金是用來(lái)提高經(jīng)濟(jì)援助的。
（c） 準(zhǔn)許根據(jù)不同類別的房屋租賃財(cái)產(chǎn)，如"商改租"，"商改租"和"集體出租"；鼓勵(lì)鼓勵(lì)租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等。”該項(xiàng)目的租金總額為1,000億人民幣，且利息不得超過(guò)3%。
一月份，自去年初以來(lái)一直在探討的“17條金融規(guī)定”已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。根據(jù)這一條款，租房公司可以向購(gòu)房者發(fā)放30年貸款，貸款額度不超過(guò)80%；同時(shí)，也將對(duì)房屋出租公司進(jìn)行融資抵押貸款等融資業(yè)務(wù)提供支持。
第四，對(duì)租賃住房進(jìn)行保險(xiǎn)，打開(kāi)其退出通道。
比如華潤(rùn)一號(hào)院，萬(wàn)科公園公寓，招商伊甸園，日出華庭，這些樓盤的"出險(xiǎn)"比例都很高。
例如，中國(guó)最大的集中式住宅開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科集團(tuán)，萬(wàn)科集團(tuán)在23個(gè)城市進(jìn)行了保險(xiǎn)，其中包括北京，天津，深圳和廈門，共計(jì)147個(gè)項(xiàng)目，共1015萬(wàn)個(gè)房間。一年內(nèi)，承保的險(xiǎn)種增加了122.73%，達(dá)到了122.73%.現(xiàn)在，已經(jīng)有超過(guò)半數(shù)的開(kāi)放客房被保了！
資料源：查看點(diǎn)索引制作的企業(yè)財(cái)政報(bào)表
長(zhǎng)租公寓公司主動(dòng)"參保"，一是得到了一張上市私募 REITs"通行證"的機(jī)遇，二是享受財(cái)政扶持、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、裝修審批綠色通道，以及特殊水電燃?xì)舛▋r(jià)等優(yōu)惠政策。同時(shí)，他們還可以享受財(cái)政補(bǔ)貼，稅收減免，財(cái)政補(bǔ)貼，裝修審批綠色通道，執(zhí)行民用水電電價(jià)。
這些舉措背后有三個(gè)主要的因素
出租房屋供給緊張。
②缺乏對(duì)融資租賃企業(yè)融資行為的扶持力度。
(iii)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)的出租公司進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)機(jī)還不夠成熟。
這些都已經(jīng)解決了，現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)可以正常運(yùn)營(yíng)了。
廣闊的市場(chǎng)空間
公司玩家們一個(gè)接一個(gè)地倒下
利潤(rùn)壁壘逐漸消失有助于在直接租用市場(chǎng)上進(jìn)行投資
《中國(guó)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究》預(yù)測(cè)，中國(guó)的中央型長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)規(guī)模將在2030年突破1200萬(wàn)戶；當(dāng)前的市場(chǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到飽和，還有很大的市場(chǎng)空間，但是機(jī)構(gòu)投資者的滲透率非常之高。
一方面是受到了政策的正面刺激，另一方面是大批新興的汽車品牌涌入，使得原有的汽車租賃行業(yè)不斷擴(kuò)大，對(duì)汽車行業(yè)的投入也越來(lái)越大。
1、行業(yè)龍頭，擁有多元化的利潤(rùn)空間
相對(duì)于首次以"二房東"形式出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓，目前已逐步轉(zhuǎn)向"重資產(chǎn)"、"輕資產(chǎn)"兩種經(jīng)營(yíng)方式。
使用諸如 REIT之類的財(cái)務(wù)手段，一次買下那些被稱為“重資產(chǎn)”的東西，也就是自己擁有財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買土地，開(kāi)發(fā)建設(shè)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，之后就可以抽身。
現(xiàn)存的大規(guī)模租房市場(chǎng)吸引了大量新的投資者和資金，使得收入模型更加多元化。
比如，一個(gè)由寶石商人轉(zhuǎn)型而來(lái)的周大福建立了自己的城市國(guó)王集團(tuán)。短短一年時(shí)間，他先后并購(gòu)了兩宗重資型的長(zhǎng)租公寓。
而在今年6月，城市景觀出租公司也在上海松江新城中心區(qū)域獲得了一棟單獨(dú)的學(xué)生公寓。三月份，中信泰富又在上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)購(gòu)置了三座單獨(dú)建筑。
這兩個(gè)計(jì)劃均用于發(fā)展公寓式出租房屋，以打入"藍(lán)領(lǐng)"領(lǐng)域的一個(gè)相對(duì)空缺的領(lǐng)域，側(cè)重于企業(yè)級(jí)用戶，以及從" TOC"領(lǐng)域向" TOB"領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。
“輕資產(chǎn)”意味著只輸出品牌，系統(tǒng)，運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)。
Baker公司的"注冊(cè)即租"模型是一種輕型主機(jī)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以“黃金價(jià)差”的方式替代以往"二房東"的經(jīng)營(yíng)方式，也就是以“惡意低價(jià)”收房，并不以高租金方式進(jìn)行租賃。
取而代之的是，該公司與業(yè)主談判，制定免出租的空房期限，并且通過(guò)提高經(jīng)營(yíng)效率和減少閑置時(shí)間來(lái)獲利。政府也會(huì)對(duì)業(yè)主征收諸如房屋維護(hù)資金之類的費(fèi)用。
在過(guò)去一年中，基于"存租"的輕型倉(cāng)庫(kù)管理方式，貝殼租賃已超過(guò)20萬(wàn)戶，其中，新業(yè)態(tài)營(yíng)收增加了194.8%，凈利潤(rùn)為84個(gè)百分點(diǎn)。
另外，在原有的“長(zhǎng)租”基礎(chǔ)上，不少租賃企業(yè)也在積極探討“以日為租、以月為限”的租賃方式。
例如，龍湖公館在元旦之前，就已經(jīng)在國(guó)內(nèi)24座城市100余家店面開(kāi)通了"連住點(diǎn)播"服務(wù)，并提供7日連續(xù)入住服務(wù)。可以連續(xù)居住，也可以分開(kāi)居住，假期和周末都可以。在九月和十二月，我們又相繼發(fā)布了"十一七日隨心意入住"和"華南五城市隨心意入住"等系列新品。
一些大的出租公司，如公園資源，城市家庭，利德房地產(chǎn)，也都有短時(shí)間的出租。
具有基本靈活性的"短租"的租房，租房。在長(zhǎng)租公寓"短"的后面，則是出租企業(yè)在尋找更大的盈利機(jī)會(huì)。
2、新的品牌進(jìn)駐，長(zhǎng)租區(qū)域的外商投資也在增加。
僅在2010年，政府就完成了一系列的集體投資，這一數(shù)字比過(guò)去兩年的總和還要多。一大群新興的企業(yè)紛紛涌入高檔住宅及高級(jí)員工居住的住宅領(lǐng)域。
以此為例，在上海五角場(chǎng)， Blinq的第一個(gè)樓盤—— Binq，是一家國(guó)際資產(chǎn)管理公司 Blinq的子公司，在其位于上海五角場(chǎng)的 Blinq商務(wù)區(qū)，已經(jīng)在今年開(kāi)業(yè)。這個(gè)計(jì)劃為商務(wù)主管及社會(huì)菁英階層建造340個(gè)單位，單價(jià)介于10,000-15,000,000元之間。客房利用率高達(dá)80%以上。
今年8月，博豐又在靜安區(qū)購(gòu)買了位于靜安區(qū)的聚源公寓，開(kāi)發(fā)了一套高檔的長(zhǎng)租公寓。
近一年來(lái)，諸如“安居公寓”、“招商樂(lè)園”、“利和公寓”、“貝殼”等租賃企業(yè)相繼推出了全新的“精品公寓”和“精品公寓”。
8月，貝殼第一個(gè)中高端的長(zhǎng)租公寓品牌"貝殼海晏"正式開(kāi)幕；11月，都市家的"瑞貝庭"酒店型酒店在上海開(kāi)業(yè)了它的第一家旗艦店，共110個(gè)單元，每個(gè)單元售價(jià)14,000。
另外，當(dāng)?shù)氐穆殬I(yè)介紹所也逐漸成為許多公司進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的一個(gè)新途徑。
百麗宮公司于今年11月與華南媒體中心聯(lián)手，推出了一種特別的人才住宅，共有300余間房屋，均交由華基經(jīng)營(yíng)、維修及保安。
鄭州城發(fā)安居集團(tuán)與樂(lè)乎、百瑞吉和牛油果等三個(gè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)簽訂了協(xié)議，將聯(lián)合經(jīng)營(yíng)美寓的精品藝術(shù)公寓。萬(wàn)科花園與西安長(zhǎng)安國(guó)際東區(qū)航天城簽訂了技術(shù)人才宿舍的協(xié)議，共為員工提供1054個(gè)租房房間。此外，越秀集團(tuán)及愛(ài)巢集團(tuán)還將在杭州開(kāi)設(shè)新的員工宿舍，并在上海開(kāi)設(shè)新的員工宿舍。
通過(guò)打造精品公寓，以輕資產(chǎn)的方式進(jìn)行商務(wù)服務(wù)的輸出，同時(shí)也為已有的住房出租經(jīng)營(yíng)者開(kāi)拓新的經(jīng)營(yíng)空間。
3、地方國(guó)有企業(yè)逐步成為供給主體，租房保障住房迎來(lái)蓬勃發(fā)展
在"十四五"期間，隨著保障性安居工程的實(shí)施，在過(guò)去兩年中，大批的保障性安居工程投入了市場(chǎng)，而當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)也逐步成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)勢(shì)力。
根據(jù)《中原地產(chǎn)》的統(tǒng)計(jì)，三月份新成立的30家租房公司中，有一半以上都是當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)。2024年還將是區(qū)域內(nèi)租房保障房供應(yīng)、國(guó)有企業(yè)數(shù)量和運(yùn)營(yíng)能力暴增的一年。
樓市"租售并舉"這出全新的大戲，將于年內(nèi)逐步登頂。