2022年進(jìn)入倒計時，回顧這一年來的房地產(chǎn)政策，以寬松為主，呈井噴之勢。中指研究院統(tǒng)計，今年1-11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來的峰值。
基于此，新京報房產(chǎn)新聞盤點出房地產(chǎn)“十大政策”，包括兩次降準(zhǔn)、三次下調(diào)LPR、“五限”松綁、二手房“帶押過戶”、“金融支持房地產(chǎn)16條”……
綜合來看，今年的房地產(chǎn)政策調(diào)整具有全面性、廣泛性，從三四線城市到一二線城市，從需求端到供給端，從“救項目”轉(zhuǎn)向“救企業(yè)”。預(yù)計未來，在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”之下，房地產(chǎn)政策還將繼續(xù)寬松。
今年1-11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來的峰值。圖/IC photo
1、兩次降準(zhǔn)
政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。此后的11月25日，央行再次降準(zhǔn)0.25個百分點。
據(jù)統(tǒng)計，兩次降準(zhǔn)共降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點、釋放長期資金超萬億元，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率降至約7.8%。
點評：雖然今年兩次降準(zhǔn)的主要目的是加大對實體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會影響到房地產(chǎn)市場。更重要的是，這對其帶來的“寬貨幣”信號意義大于一切。
2、三次下調(diào)LPR
政策回顧：2022年，央行三次下調(diào)貸款市場報價利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場需求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個基點。
不僅如此，央行還推出差別化信貸政策，比如今年5月份的政策指出，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點；9月份，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
5年期以上LPR是房貸利率定價的“錨”，很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動。隨著5年期以上LPR的下調(diào)，商業(yè)銀行房貸利率也將持續(xù)下調(diào)。
信貸政策疊加下，各地房貸利率持續(xù)下降。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，首套房主流利率平均為4.09%，二套房主流利率平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。
點評：信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。
3、“五限”松綁
政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計，今年1-11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來的峰值。
縱觀2022年的政策調(diào)整，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展方向。
在限購方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年超百條限購優(yōu)化政策發(fā)布，遍布多個省會城市以及熱點二線城市，內(nèi)容主要圍繞縮小限購區(qū)域、降低購房資質(zhì)和門檻、放寬多孩家庭和老年家庭限購等。進(jìn)入12月，多個重點城市繼續(xù)“松綁”限購，包括成都、西安、武漢、南京、佛山等，佛山甚至全面取消限購。
除此之外，限貸政策的優(yōu)化成為看點。今年以來，包括駐馬店、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽、遵義、肇慶等多個三四線城市，以及鄭州、蘭州、天津、南京、杭州等重點二線城市，優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即對擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，再次購房時，執(zhí)行首套房貸款政策。
點評：“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、杭州在內(nèi)的熱點城市都進(jìn)行了優(yōu)化，信號意義更加強(qiáng)烈。未來，“認(rèn)房又認(rèn)貸”中的首套房認(rèn)定有望繼續(xù)放寬。
4、“一人購房全家?guī)汀?/p>
政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動作頻繁。據(jù)諸葛找房不完全統(tǒng)計，截至12月21日，全年約有180個城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布公積金政策，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額度這兩方面進(jìn)行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內(nèi)的少數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。
值得關(guān)注的是，“一人購房全家?guī)汀笔墙衲旯e金政策的創(chuàng)新點，該政策除了可提取本人及配偶公積金外，還可同時提取夫妻雙方父母或子女的住房公積金賬戶余額。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年全國已經(jīng)有超過30個城市發(fā)布“一人購房全家?guī)汀闭�，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信陽、馬鞍山等城市。
點評：“一人購房全家?guī)汀闭叱雠_背后，是當(dāng)?shù)劁N售疲軟，地方政府鼓勵民眾購房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購房資金難題，還能提振民眾購房熱情、增強(qiáng)市場信心。
5、房企再融資“開閘”
政策回顧：11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來我國再次啟動房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地。
12月21日，證監(jiān)會再發(fā)文稱，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組，這意味著在2010年被實質(zhì)上叫停的“房企借殼上市”重獲監(jiān)管層支持。
點評：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開了一個口子，不僅僅將惠及優(yōu)質(zhì)房企，或許已經(jīng)出險的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。
6、金融支持房地產(chǎn)16條
政策回顧：監(jiān)管層出臺16條金融新政，房地產(chǎn)迎今年最強(qiáng)政策支持。11月份，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涵蓋了6大方面內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護(hù)個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施。
自該政策出臺后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”加速落地。截至目前，銀行授信房企金額超4萬億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。
點評：“金融支持房地產(chǎn)16條”是今年以來力度最大、措施最為具體的新政，覆蓋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。
7、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金
政策回顧：2022年，預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整，成為一大看點。11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
點評：從保函置換預(yù)售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經(jīng)從“保項目不保房企”轉(zhuǎn)向“保項目”“保優(yōu)質(zhì)房企”，將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。
8、“賣一買一”可退個稅
政策回顧：為了推動換房交易，9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。
從內(nèi)容看來，這一政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者，最高可以實現(xiàn)全部退還個稅。
點評：該政策雖然輻射面有限，但是對于有換房需求的人來說，卻是真正的利好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。
9、二手房“帶押過戶”
政策回顧：為了盤活二手房市場，今年多個地方試行“帶押過戶”，包括昆明、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。
何為“帶押過戶”？通俗來講，“帶押過戶”是指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并發(fā)放新的貸款。也就是說，這種模式省去了原房主的贖樓費用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。
值得關(guān)注的是，在簡化二手房交易流程上，今年北京也出臺了重磅新政，全面試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，這在全國屬于首次。
點評：無論“帶押過戶”還是“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，都是二手房交易過程中的政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進(jìn)住房消費。
10、北京城市更新立法
政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營。6月7日，北京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。7月27日，北京市人大常委會首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十五次會議通過，自2023年3月1日起施行。
這是北京首次為城市更新立法。針對城市更新中的焦點、難點、痛點問題，條例進(jìn)行了積極回應(yīng)。
點評：作為全國第一個減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點城市之一，對城市更新進(jìn)行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權(quán)益。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 趙琳