“變則興，不變則衰�！币恢眻猿肿≌c商業(yè)并舉的越秀地產(chǎn)（00123.HK，廣州市屬國企越秀集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺），正借助新一輪地方國企改革春風(fēng)，將觸角延伸至更多領(lǐng)域。
7月26日，越秀集團(tuán)董事長張招興在廣州市華南醫(yī)養(yǎng)融合研究院成立儀式上對外宣布，進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)板塊的一次創(chuàng)新嘗試，未來10年，集團(tuán)計劃將在廣州、長三角和華中區(qū)域開展50個養(yǎng)老項目。是日，由越秀地產(chǎn)全資控股、籌備一年有余的“越秀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司”宣告成立，作為推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)主體，該公司將與越秀地產(chǎn)旗下住宅與商業(yè)兩大業(yè)務(wù)平行。
在行業(yè)集中度不斷提高、千億級房企增至12家的大背景下，越秀地產(chǎn)顯然是要通過新業(yè)務(wù)拓展增加話語權(quán)。2015年底，越秀地產(chǎn)在制定“十三五”發(fā)展規(guī)劃時將其中期目標(biāo)銷售額定在500億區(qū)間。越秀地產(chǎn)投資者關(guān)系總監(jiān)姜永進(jìn)表示，從目前的市場競爭格局來看，要保持在行業(yè)的地位，500億元目標(biāo)還是不夠的，所以希望做得更好。
據(jù)了解，為支撐越秀地產(chǎn)“十三五”戰(zhàn)略及區(qū)域業(yè)務(wù)擴張目標(biāo)，越秀地產(chǎn)準(zhǔn)備在內(nèi)部啟動“鴻鵠凝志”計劃，在“十三五”期末培養(yǎng)出50名后備區(qū)域總和150名項目總。據(jù)悉，今后在越秀地產(chǎn)要晉升為區(qū)域總助、項目總，均需參加“鴻鵠凝志”計劃培養(yǎng)訓(xùn)練。
如何把握國企改革及母公司內(nèi)部資源傾斜契機進(jìn)行公司適度擴張，如何通過新業(yè)務(wù)拓展實現(xiàn)新的利潤增長點，對于張招興和他的團(tuán)隊而言，接下里的工作并不輕松。
借力基金
據(jù)悉，今年以來，越秀地產(chǎn)已在廣州、武漢等地開展了4個養(yǎng)老項目。其中位于廣州海珠區(qū)的“海頤苑”項目，由越秀集團(tuán)旗下廣紙集團(tuán)原宿舍的8棟單體樓改造而成，總建筑面積約1.6萬平方米，預(yù)計提供養(yǎng)老床位約300個。而武漢精武路養(yǎng)老項目則計劃建40層高，提供450-500個養(yǎng)老床位。
越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理林昭遠(yuǎn)透露，越秀養(yǎng)老項目也將考慮利用集團(tuán)內(nèi)部的一些新的及在建的物業(yè)資源�！肮景佯B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)重點發(fā)展，未來十年，養(yǎng)老資產(chǎn)管理規(guī)模要達(dá)百億元�！�
顯然，在中國老齡化程度日趨明顯，億萬老人背后待開發(fā)的巨大“隱性剛需”，連越秀地產(chǎn)這樣的國企都意圖分一杯羹。不過，房企若真想品味出其中的“甘甜”，卻還需邁過幾重“大山”。
“盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的最大掣肘�！蓖邫C構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉對時代周報記者表示。
保利地產(chǎn)(10.510, 0.00, 0.00%)董事長宋廣菊也坦承，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長期投入、持有運營型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險。
在此情況下，保利將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”。其盈利路徑是：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進(jìn)入穩(wěn)健運營階段，實現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道、實現(xiàn)REITs上市。
簡單來說，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運作模式，需要較多的資金沉淀，投資回報周期長。但對于擅長商業(yè)地產(chǎn)運營并擁有信托基金公司的越秀地產(chǎn)來說，這似乎并非難事。
作為唯一擁有房地產(chǎn)信托基金并已在香港上市的公司，“先拿地、后付錢”的開發(fā)模式，曾是越秀地產(chǎn)最得意之事。
簡而言之，越秀地產(chǎn)與公司直接持有39.1%股權(quán)的越秀房地產(chǎn)信托投資基金合作，以較低成本獲取土地進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)項目開發(fā)形成銷售后，根據(jù)項目的情況選擇回購。
舉例來看，2013年，越秀地產(chǎn)購入7宗地塊，總金額約201.24億元，但這當(dāng)中有4宗地和基金合作，越秀實際支付的拿地款僅為58.17億元。通過這種新擴張模式，越秀地產(chǎn)既能加快擴張速度，又能保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)而達(dá)到低成本融資的目標(biāo)，可謂一舉兩得。
張招興還舉例稱，像武漢精武路項目這樣難得的土地機會，如果讓越秀地產(chǎn)自己馬上拿出90億元的資金去競標(biāo)，不太可能，這個時候找基金合作，這就是抓住原本抓不住的機會。
2013年9月12日，越秀地產(chǎn)以90.1億元總價拿下了武漢精武路地塊，折合樓面地價12617元/平方米，創(chuàng)下武漢當(dāng)年總價、單價“雙料地王”。張招興續(xù)稱，“2013年買下這塊地，我們會在2014年、2015年的整個土地開支中，把握好現(xiàn)金和基金回購的時間和節(jié)奏，避免對我們的基金產(chǎn)生壓力。這不僅提前抓住了機會，還提高了周轉(zhuǎn)效率，提升了回報率，這就是我們的運作方式�！备鶕�(jù)2016年年報，越秀地產(chǎn)通過越秀房地產(chǎn)信托投資基金間接持有出租性商業(yè)物業(yè)約74萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入18.4億元，同比增長7.5%。
針對上述國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的困境，越秀地產(chǎn)表示，公司將先以私募基金、養(yǎng)老、保險資金等進(jìn)行投資，通過控制土地成本和開發(fā)成本，產(chǎn)品可售部分通過會員卡/產(chǎn)權(quán)銷售實現(xiàn)資金快速回籠。運營期間，通過私募、ABS等培育實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的盈利。最后，利用私募基金、REITS等金融工具實現(xiàn)資產(chǎn)和服務(wù)的培育及價值變現(xiàn)。
集團(tuán)資源導(dǎo)入
于是，越秀將其2017年銷售目標(biāo)定為330億元，并計劃在“十三五”期末實現(xiàn)500億元進(jìn)取目標(biāo)。這意味著除了新業(yè)務(wù)拓展，越秀地產(chǎn)還需要更多土地資源以備日后發(fā)展。針對拿地，姜永進(jìn)介紹，未來越秀地產(chǎn)的拿地增儲方式有五個，包括利用母公司資源平臺優(yōu)勢；強化同國企戰(zhàn)略合作；積極與同行合作并尋求并購機會；參與“三舊”改造等城市更新項目；以合理價格從公開市場拿地。
而這其中，母公司越秀集團(tuán)資產(chǎn)注入無疑最具想象。
此前，越秀集團(tuán)中期目標(biāo)為在“十三五”期間，越秀要實現(xiàn)年利潤長期保持100億元以上“十三五”末達(dá)到150億元的規(guī)劃目標(biāo)。
彼時正值廣州全面推進(jìn)國企改革之際，于是，與市屬國企間的戰(zhàn)略合作，便成為越秀集團(tuán)發(fā)展壯大的重要抓手之一。
2016年，越秀集團(tuán)相繼與廣州港(6.850, 0.00, 0.00%)集團(tuán)、廣州日報報業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中與廣州日報合作便提到要共同盤活存量土地資源、開發(fā)創(chuàng)意園項目。2017年6月7日，越秀集團(tuán)與廣州市城投集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)和住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、綜合管廊、綜合交通樞紐等方面的開發(fā)建設(shè)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開展合作，共同盤活土地和物業(yè)資源。2017年7月10日，越秀集團(tuán)牽頭設(shè)立廣州城市更新基金，基金總規(guī)模2000億元，其中首期基金—“廣州軌道交通城市更新基金”規(guī)模為200億元。
而作為越秀地產(chǎn)旗下唯一地產(chǎn)平臺的越秀地產(chǎn)，無疑會借此獲得更多的土地及物業(yè)資源。越秀地產(chǎn)2016年中期業(yè)績會上，越秀集團(tuán)總經(jīng)理朱春秀向時代周報記者透露，越秀集團(tuán)已和廣州地鐵簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，重點就是地產(chǎn)和金融的合作，其中在金融這塊已有合作，地產(chǎn)板塊也已在探討階段。
2016年11月7日，越秀地產(chǎn)成功向母公司廣州越秀集團(tuán)有限公司收購南沙十期地塊，總建筑面積約94萬平方米，支付總代價約為25.88億元，平均樓面地價約為每平方米2700元。越秀地產(chǎn)方面還透露，2017年集團(tuán)還會有資產(chǎn)注入，但規(guī)模尚不能披露。
此外，針對上述廣州城市更新資金，越秀地產(chǎn)還專門成立了城市更新集團(tuán)，聚焦基于TOD模式的軌道交通沿線土地開發(fā)、國企土地合作更新改造、主要城市功能區(qū)的片區(qū)策劃等。廣州地鐵集團(tuán)丁建隆董事長公開表示公司愿意把相關(guān)沿線資源，與包括越秀地產(chǎn)在內(nèi)的合作伙伴一起做優(yōu)做大。據(jù)悉，今年廣州要開通4條地鐵線，地鐵里程將達(dá)到400公里，明年500公里。另據(jù)網(wǎng)易報道，越秀地產(chǎn)和廣州地鐵還將成立聯(lián)合工作小組操盤項目，目前已對接一條地鐵線。
而為了配合公司適度擴張，越秀地產(chǎn)還對其內(nèi)部組織架構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，形成“戰(zhàn)略型總部、統(tǒng)籌經(jīng)營型區(qū)域和操盤型項目”的 2.5級管控體系，同時組建商業(yè)運營、產(chǎn)品中心、財務(wù)中心和物業(yè)服務(wù)四大平臺。